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福彩七乐彩走势图预测:地漏不通一堵六年 調解明理打開心結

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彩票七乐彩走势图 www.ssdktw.com.cn 上海市松江區江學路湖畔天地人民調解委員會王一峰 

案情簡介

200610月,邢某搬入某小區新房,剛入住就發現陽臺洗衣機出水的下水道堵塞。邢某聯系當時的物業公司幫忙疏通,物業人員說,居民室內部分不屬于物業維修范圍。邢某堅持,自己既然交了物業費,物業公司就有責任幫助處理。過了一周,物業公司派了維修人員上門簡單做了檢查和疏通,問題沒有解決。維修人員解釋說,必須要到下面人家家里操作,于是邢某委托物業與樓下居民聯系。接下來就是漫長的等待。

誰料,此事一拖竟是6年。其間邢某多次找物業公司,物業公司總是回答,樓下住戶不常在家,請耐心等待。邢某無奈,最終以拒交物業費的方式向物業表示不滿,表示只要修好管道,物業費會一分不少地交。直到20126月小區更換物業公司,問題仍未解決。

調解經過

20118月,社區調委會接到新物業公司陸經理的電話,請求調解這起因維修管道引起的拖欠物業費糾紛。在物業公司辦公室,調解員向當事人了解了情況。邢某陳述了糾紛的前因后果。陸經理解釋:按照規定,下水道堵塞,在居民買房后2年內,在正常使用的情況下,物業公司有義務進行疏通。但是過了6年多了,早已過了維保期,不屬于我們的責任,應由業主自行承擔相應責任。聽了雙方的解釋后,由于牽涉到多方責任,調解員請當事人耐心等兩天,并答應一定會幫忙協調此事。

第二天,調解員找到陸經理,權衡了該糾紛的利弊得失。這件矛盾之所以拖了這么久,主要原因在于前物業公司沒有盡到職責。雖然是前期物業公司的責任,但前物業公司遺留的報修,新物業公司應及時處理,這也是樹立新物業公司良好形象、取得居民信任的一個好機會。在調解員耐心細致的勸說下,陸經理同意組織維修人員幫邢某解決問題。

之后,調解員又聯系樓下居民陳某,通過與陳某先后4次的交流,做通了陳某的思想工作。陳某是位臺灣人,在上海做生意,一般白天都不在家。第一次碰面,陳某解釋說:“我很少在家,讓我專門抽時間進行維修,會耽誤我的生意。修改要破壞原先的吊頂,我的損失怎么辦?誰承擔?”聽了陳某的話,調解員說:“我很理解你的顧慮,換作是我,也會有和你一樣的想法。不過請你冷靜思考一下:大家都是鄰居,換位思考,假如你也碰到了類似的麻煩,鄰居不配合,你怎么辦?另外,根據《物權法》中的相鄰關系規定,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。簡單地說,就是你有義務配合樓上進行維修,當然,所遭受的損失也應當得到補償。作為臺灣同胞,你在這里發展,多個朋友多條路,今后你需要幫助,也可以找物業。作為生意人,和氣生財,希望給予方便。俗話說,與人方便,自己方便?!本阜低?,陳某逐漸接受了調解員的意見,最終同意在簽訂協議書的情況下,進行維修。

做通了陳某的工作,調解員又找到邢某做了相關解釋。根據《建筑工程質量管理條例》規定:電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,保修期限為2年。在保修期內,該維修由房屋開發商承擔。邢某碰到的下水管堵塞問題,如果當時直接報給開發商,相信問題已經解決。而邢某找的是物業公司,除非物業跟開發商簽訂了委托維修協議書,否則物業有權不予維修。當然,物業公司也存在失職,物業應該告知如何維權。至于居民以不交物業費抗爭,只會把矛盾激化,這種做法是不可取的。及時繳納物業管理費是居民的義務,也便于物業公司更好地為你們提供服務,如果大家都找出種種理由不交物業費,那物業公司何談為居民提供服務。經過勸解,最終邢某同意由現在的物業公司進行維修,所產生的相關費用自己承擔。

調解結果

調解員運用了一系列調解技巧,經過近一個月的協調,最終在2011年國慶前,在陳某的配合下,物業公司幫助邢某疏通了地漏,解決了一起持續了6年的物業糾紛。 

案例點評

這起物業糾紛跨度時間長,涉及主體多,能夠妥善解決,體現了調解員扎實的法律功底和嫻熟的調解技巧。

1.找到糾紛的癥結所在。此糾紛表面看是地漏維修問題,實則是各方當事人對自己權利義務的模糊,遇事非理性的思維,導致了糾紛的發生。前物業公司有告知邢某如何維權,幫助邢某解決問題的義務。邢某有交納物業費的義務、方便生活處理相鄰關系的義務。如果各方能夠盡到自己的義務,這起糾紛可能不會拖那么久。

2.明確各方責任,制定周密的調解方案。調解員根據矛盾關鍵點,正確分清各方責任,及時制定相應的調解方案。邢某因未在維保期內向開發商提出保修申請,承擔主要責任。前期物業未及時幫助邢某處理協調此事,承擔次要責任。陳某應當遵循相鄰關系,有配合義務。而新物業秉著服務第一的理念,應該及時幫助過服務轄區的居民,進行相關維修。

3.靈活運用調解策略。調解員采用了“換位思考”、“明法析理”、“背對背”等調解策略。處理糾紛時,從公序良俗、鄰里和睦、確保各方利益最小損失等方面進行勸解。同時,注意了及時、合理利用身體語言等溝通技巧。